民宿，不是你想开就能开！绕不过去这些坑，就是一个赔

开一家民宿需要做哪些前期准备？

可能有的朋友在看这篇文章之前，已经事先了解过一些，我有时候也会去看，不过发现很多文章都有一个通病——太高大上了。

一上来就做市场调研，给品牌做定位，话是没错，问题是，不适合刚投身民宿行业的小白们，甚至是已经经营了一段时间的小品牌都不适合，如果你有3-5间房，就先好好做，想办法提升入住率和口碑，减少成本才是王道。

基本上按照这个路子走的，一种是已经在行业内摸爬滚打好几年的人，他们手里有多套民宿，做调研和定位是为了品牌升级，而另一种则是那些专门做民宿的企业主们。如果咱们毫无经验，也不准备在一开始的时候就一掷千金，那就按照更“朴实”的方法来。

第一步别把自己弄得跟商业间谍似的。先想想为什么要开民宿，评估下自身条件和状态是否合适做这一行。

这其实是一个很重要的问题，可是却被大多数人忽视，如果一开始的目标就不对，做再多的事情到头来也会让自己失望。来找我咨询的人，大致可以分为下面四种类型。

先来说说第一个我不太鼓励的类型：

对民宿行业不了解，无任何经验，只是听闻说开民宿很赚钱，于是自己也想试一试，甚至为了赚钱专门辞去工作当房东，他们一般都会直接开门见山地问：到底能不能赚钱，能赚多少钱，如果赚不了钱咋办…..

不好意思，这还真没法回答。

这类属于盲目从众型。从众型得失心会比较重，这就是我说的“目标不对”。再次强调，它不是让你发家致富，甚至是一夜暴富的捷径，尤其是在刚入行的前三年，想赚快钱的朋友建议绕道。

当然，不是所有的“盲目从众”都不好，如果你有钱又有胆，抱着“愿意试错，赔掉没关系”的心态，那就来“互相伤害”吧，起码能长点经验教训。

下面三种是值得鼓励的类型：

1、有些年轻人虽然没有开民宿的经验，可是却住过N多民宿，居住经验很丰富，而且热爱这个行业。一些朋友在刚起步的时候，会选择把自己家里的一间卧室分租出去，这样投入成本低，压力也小，就算赚得不多，起码能帮你分摊房租，喜欢交朋友的还能顺便认识新朋友。

2、可能本身已经有一定经验，一直在研究民宿相关的东西，找各种机会学习和尝试，或者说自己没经验但是打算与身边有经验的朋友一起合作来做这件事。

3、已入“坑”的朋友，要么是经营遇到了问题来咨询，要么是已经做得不错，想扩大规模打造自己的民宿品牌，或者是做民宿管理等周边行业。

开民宿没有表面上看起来那么简单，绝对不是能轻松赚钱的事。不仅如此，还要做好赔钱的准备，开在非一线城市的民宿更是如此。

因为订单如果大部分来源于旅居，受旅游的淡旺季影响就会很大，你能忍受半个月都没有订单的状况吗？而且淡季的持续时长是旺季的几倍！一年平均下来，这些地方有超过一半以上的的房东都认为利润还不如长租，这就是民宿市场的现状。

开民宿时遇见的大部分“意外”，其实都不算意外，为此要提前了解，提前做好心理准备。

而一线城市我以北京为例，如果你在北京，租一套小房子，至少要投入5-10万（起码中介+1个月押金+3个月房租+改造费用等）。

这个投入不一定能收回来，现在钱不好赚，不愿意赔钱，或者说根本连赔钱的条件都没有，最好是先考虑清楚，做好权衡。大多数人在刚开始都会赔钱，稍微好一点的是没赔没赚或者是赚得不多。

实在是不希望看到更多人带着错误的期待继续入坑。我的经验之谈是，少一点得失心，结果反而会更好。

乡村民宿和城市民宿的区别

评估完之后，你应该对开民宿有了一个相对客观的认知，接下来要明确的，是自己要开哪一种民宿。

民宿有很多种类型，大致上可以分为两种：一类是乡村民宿，另外一类是城市民宿。简单介绍一下两种民宿的定义以及特点。

乡村民宿主要集中在旅游景点旁边，或者周边有可让人驻足停留的风景和能让人主动拍照的小景点 ，所在地要有一些文化内涵，能结合当地的环境、人文特色设计和建造能够供游人住宿、休息的空间场所，具有一定的私密性。它既可以让人体验当地的风土人情，又能提供一种心旷神怡的住宿体验。交通便利是硬性条件，最好从交通枢纽出发能直接到达。

而城市民宿一般开在具有大量流动人口的城市，比如北京，上海， 交通出行便捷，环境安静优美， 周边配套设施完善 。房屋的安全性是基础中的基础，然后就是要住得舒适，现在许多城市民宿都开始注重设计感和自己的风格特色，从这个层面上来讲，也增加了竞争压力。

我今天主要分享的是开在住宅楼内的城市民宿，它和独栋小楼的民宿有所区别。对于刚入行的小白们来说，开在住宅楼内门槛最低，投入也低，经营起来相对简单。身边很多朋友都是一边上班一边兼职开民宿，虽然这部分赚钱不多，但是基本也能给自己额外增加几千元收益，同时可以认识很多朋友。

相比之下乡村民宿门槛较高，投入多，和城市民宿有很多不同之处，以后有机会再分享。

无论乡村民宿还是城市民宿，一般都是利用下图中的平台进行预定。如果能选对房子，熟悉每个平台的操作规则，其实运营民宿并不难。

之后我会针对性的对一些平台运营的方法和策略进行梳理，给正在经营的朋友们提供建议。

六个步骤帮你选好房子

到了这里就是进入正式准备阶段了，在这个阶段最重要的就是选房子。选对房子这件事太重要了，对经营甚至有50%以上的影响，甚至可以决定你的民宿是否能盈利。在初期多花一些时间找房源是很有必要的，它是降低经营风险的最有效方式。

选房这件事很需要系统的来讲一讲，网上很多都是极为碎片化的内容，而且蜻蜓点水，实用性不强。

根据我的长期经验，选房可以分为六个步骤：基础调研-选城市-选区域-选小区-选房子-基础装修。按照这六个步骤，基本上你能找到不错的房子，可以说是已经成功了一半。

步骤1：前期调研

首先，你心里肯定会有一个区域范围，以北京为例，假如你想开在朝阳区的某个地方，那么第一步就是看看它的民宿经营现状。经营现状包括该区域的房租价格、民宿的分布密集度、装修品质、价格定位、周边交通情况、自然人文环境等等。了解这个也很简单，比如通过各大民宿预订平台，你也可以加一些本地的民宿群，前期调研的唯一目的，就是降低经营风险！

步骤2：选城市的问题

很多人其实不太了解自己所在城市适不适合开民宿，还有一些人甚至想要把民宿开在异地，比如北京的一些朋友，不知道哪里来的勇气，要把民宿开在成都、杭州、三亚这些离自己有十万八千里远的地方……

这些城市就环境来说确实是比北京好很多，想想那里的蓝天白云和节奏缓慢的生活都觉得惬意，问题是，第一，不同的城市有着截然不同的经营特点，第二个就是我们之后要说的“管理半径”问题。

以海边城市大连为例，它有明显的的淡旺季，冬天是真的没人来住你的民宿，“面朝大海，春暖花开”的场景确实很美，可是你也得同时想到淡季亏损时心在滴血的感觉。

而在上海你想要开一个民宿，投入必然会更多，单是看他们的装修品位就知道自己一定得有强有力的核心竞争力，上海人很细心，也知道从很多生活细节上去提升你的入住体验，比如有些房东提供的沐浴产品都是国际大牌，这点是北京没法比的。

在北京，你稍微给自己的民宿升个级，都能把许多竞争者远远甩在身后了，不过北京也有它自己的问题，比如说，虽然永远都不缺人流量，可是遇上各种大会，处于敏感区域的房东们就要小心了，一个不留神被警察叔叔“抄家”，那之前的投入跟努力就跟泼出去的水没啥区别了。

给大家一组数据参考，这是目前为止全国各地民宿房源的分布情况。

目前民宿房源大多分布在华东、华南、华北的一、二线经济较发达城市。这些地区市场化程度较好，消费水平也较高，有更加超前的消费理念，使共享经济得以更好的传播速度和认可度，大家愿意接受这种新的住宿方式，因此对民宿的需求也最为旺盛。

如果你的民宿经营不错，想扩大规模打造品牌，那么在地区的选择上，可以参考像是酒店的后台大数据，对整个市场进行深入的统计调查，做出更科学和合理的评估。

但如果也没想做那么大，一共就手握几套房，就不要异地操盘了， 跨城经营有更多不可控的因素，经营成本太高，最好是把民宿开在你所居住的城市。

步骤3：正式选房

选地段

选房第一步，是找本地区的黄金地段，这个黄金地段不是说人越多越好，而是指适合开民宿的经典且安全的地方。

很多人都觉得开在景点附近容易获客，这世界上大多数看着容易的事也伴随着一定风险，离景点近的最大风险就是警察叔叔可能会经常找上门。

以北京为例，像是北新桥和三里屯，一个有网红胡同和咖啡馆，另一个是出了名的时尚商圈，它们永远都不缺人是热门的民宿聚集地。

看起来是理想的选址，可是你却要面对两个问题，第一是高昂的房租，另一个是被人举报的高风险，人群密集的地方很容易被举报，我们国家的民宿，目前还是属于相对灰色的区域，只要被举报一次，之前所有的付出都会前功尽弃，所以一定一定要小心。

根据经验，我给大家推荐一些不错的地方。

第一，附近有高校、医院、展会的位置，细说一下，如果除了游客之外，你还能增加其他的固定客源就更好了。

比如说，同样都是高校区，我不会选海淀的高校密集区，而是更倾向于北三环中路附近，这里聚集着北京化工大学、北京师范大学等高校，相比之下地理位置更靠近市中心，更容易获取固定客源。

第二，建议关注一些看似“冷门”的区域，像是北京的草房，它房价便宜，由于外来人口多需求量也旺盛，草房身处“热门”的六号线上，前一站有大型购物中心长楹天街，再过几站是另外一个人流聚集地——朝阳大悦城，离它不远的是南锣鼓巷和北新桥。你的选择重点是，选在核心区周边交通便利的地段。

再举一个例子——三里屯，如果你倾向于在这个热火朝天的地方开民宿，其实可以沿着地铁线路找三里屯下一站，下下站的区域，比如农展馆、亮马桥、呼家楼或者金台夕照，比起三里屯，它们的房租还是要便宜一些的，而且价格定位不会低到哪里去，重点是，安全！

按照这个逻辑，我给大家推荐一个绝佳位置：柳芳地铁站周边。

先说说它的地理位置，它靠近二环和三环，邻近东直门和三元桥，离所有景点都近；在它附近，还有一个不差人的老国展（中国国际展览中心老馆），住在这附近的客人多是家庭同行或者小团队结伴出行，因此更加适合三居室以上的民宿。

柳芳也是属于比较偏门的地方，在这个区域里经营的民宿不多，考虑在这里开民宿的话，你的竞争压力没那么大，交通安全，生活便利，设施齐全，还不容易被查，实在找不到不推荐的理由。

类似的地方不少，这个找房逻辑就不在这里赘述了，有机会可以约线下交流。

选地段的时候还有一个要注意的是，把“管理半径”考虑进去，尤其是兼职开民宿的朋友，尽量把房选在工作或者居住地周边，别离自己太远，像是你工作和生活都在望京，却因为回龙观和通州的房价便宜把民宿开在这儿，那明显是不靠谱的。

而如果是在自己附近，这个远近没有具体标准，主要看个人，如果你觉得不方便，费时又费力，就可以把它定义为“远”。

接下来就还是深度剖析，在开民宿前应该做哪些准备，如果你打算开民宿，或者已经开始了自己的民宿生涯，建议收藏。

说到民宿选址的问题，选完地段之后，接下来就是选小区和选房子了，这是重点中的重点。

选小区

选完区域之后我们就可以开始选小区了。这是很多人都会忽略的地方，以为区域好，房间舒适就行，至于小区的要求别过分脏乱差就行，这其实是一个认知偏差。

当你的客人踏入小区大门的时候，实际上就是进入了你的“地盘”，假如小区老破小，加上周围一片荒凉，缺少超市、餐厅……这是很破坏居住体验的。在选小区的时候也有几个原则：

第一是价格。价格是最重要的因素，好的小区什么条件都好，但是成本相对也高，选高档小区最有可能发生的事就是，成本收不回来，白忙活一场。我给大家一个具体的价格参考。

两居室：在厨卫不需要更改的情况下，价格控制在8000元以内；如果厨卫需要改动，控制在6000以内，这个价位一般可以租到面积约70平米的房子；保证装修后的成本，每个月不高于12000元。

三居室：在厨卫不需要更改的情况下，价格控制在12000以内；如果厨卫需要改动，控制在10000以内，这个价位一般可以租到面积约100平米的房子，保证装修后的成本，每个月不高于15000元。

重点说明：1、以一年回本计算，装修改造成本要在一年内平摊掉；2、这个数据适合于目前2019年08月左右，之后的情况不确定。

第二是看周边。配套的餐饮、娱乐、购物等场所要有。如果可以做到三分钟到达生活圈最好，即步行大约三分钟，就能找到一家超市、两到三家餐厅以及银行。比如有的小区，它的价位符合你的预期，可是周边都是理发店、美甲店，吃饭和购物都要走到比较远的地方，咱们就要谨慎考虑了。

第三是交通必须方便。比如出地铁十分钟能到的，跟二十分钟才能呼哧呼哧到的体验感肯定不一样，这个便利有一个时间范围，就是小区到城市公共交通地点要控制在5-10分钟内。

第四是小区环境。先看小区环境是否干净，楼道是否干净，周边有没有噪音或者是潜在噪音，如果邻近有公园就更好了。然后就是要选有电梯的小区，如果没有，楼层要选在3层以下，试想一下，当你的客人在外面玩了一整天回来还要爬楼五六层，那得是种多崩溃的体验。