国庆假期日本旅游后记：居住篇

东京作为去多数朋友去日本玩的第一站，其实最热闹的地方大家都已经耳熟能详了，比如新宿，银座，涩谷，表参道等等。而东京作为日本最发达，也是房价最贵的城市，既然说到了房价，那么我们也就不得不说一下日本因为房地产失去的20年了，以及日本东京申奥成功后的日本房地产走势了。

上世纪60~80年代，日本经济在美国的扶持和自身的努力下实现了高速增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。这一切都要从1964年的东京奥运会说起。东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一，日本也成为首个借助奥运会带动了自身经济发展的国家。

有数据显示，东京奥运会的总投入高达1兆日元！按照当时的汇率计算，大约为30亿美元，创造了当时奥运会历史上的最高投资记录。90%以上的投资都被用来修路、修新干线、修高速公路和地铁等城市基础设施建设。经过这些利国利民的大建设，奥运会结束后，东京成了全球最有活力的国际大都会，工业化、城市化都早早的实现了。

进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。全球各个角落都有Made in Japan的产品，野心勃勃的日本企业还在全球展开了大规模的投资和收购。

1、房地产价格上涨到难以置信的程度

1986年日本地价与物价指数之比为2512，1990年涨到6812， 短短三四年时间上涨了将近3倍。1980—1990年京都府、东京都和大阪府地价涨幅均在4倍以上，其中，东京都地价从1980年的19.7万日元/平米上涨到89.1万日元/平米，涨幅达350%。

1986-1991年最后疯狂期，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨169%（年均增速18.4%），其中1987-1990年间年均增速高达24.6%。

当时，面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟然相当于整个美国地价总额的4倍！到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。当时日本电视上大家都在鼓吹，如果把东京的土地卖掉把整个美国买下来，再租给美国人住。所有人都相信，不久之后东京的房价就会是美国2倍、3倍。

1990年日本房地产泡沫高峰时房地产总值/GDP为200%;2006年美国次贷危机前房地产总值/GDP为170%，而中国2016年初房地产总值就达到了270万亿人民币，经过2016年的大涨，有人预计2016年底将达到300万亿，和GDP的比值将高达400%。

按照经济学家陶冬的测算：2016年中的北京、上海、深圳这三个城市的房地产总值，已经相当于美国整个国家房地产总值的七成。

美国调查公司统计，深圳住房的平均价格达到居民平均年收入的70倍。通常，这一比例在3倍至6倍被视为正常水平。就连地产大佬大连万达集团董事长王健林在接受美国有线电视新闻网(CNN)的采访时表示，中国房地产目前的市场泡沫是人类史上最大的泡沫。

2、房地产贷款高速增长，政府加息管控贷款

从1981到1989年时间里，日本银行对不动产的贷款规模增速平均接近20%。

中国2015年房地产贷款增速是21%，2016年是27%，个人房贷增速2015年是23.2%，2016年新增12.65万亿元人民币贷款主要来源于居民中长期贷款(主要是按揭贷款)猛增，住户部门贷款中长期贷款同比多增了5.68万亿元，较2015年同一指标的数据增长了2.63万亿元。

1989年开始出现日本股价和房价加速上涨，日本央行从1989 年开始连续5 次加息，商业银行向央行借款的利息率从1987 年2 月的2.5%上升到了1990年8 月的6%。与此同时，货币供应增速大幅下滑。

1987 年7 月，日本财务省发布了行政指导，要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目，具体的要求是“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。受此影响，日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降，从1987 年6 月的36.6%下降到了1988 年3 月的10.2%，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

3. 一线城市领涨

1986-1991年最后疯狂期，日本大城市涨幅明显大于中小城市，而此前的差异不大。这期间所有城市土地价格涨幅是51%，而六大主要城市的涨幅是169%。

日本土地价格于1991年到达最高点，随后开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示，日本土地价格从1992开始持续下跌，大城市跌幅明显大于中小城市。1992-2000年间，日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%，中小城市（六大主要城市以外的城市）跌幅仅19.4%。

中国2015-2016年房地产最后的疯狂，其实就是几个一线城市的疯狂上涨行情，进而带动部分二线城市的上涨，而三四线城市到目前为止仍然是不瘟不火，在去库存，全国目前更多的依靠棚户区改造来变相维系房地产的状态。也许将来房地产泡沫的回归期，一二线城市的房价下跌将超过三四线城市。

4. 土地不会贬值&东京房价不会下跌

当时日本楼市为何那么疯狂？有两大“神话”一直刺激着所有投资者蜂拥而上。

神话之一是“土地不会贬值”。日本人多地少，房产永远是“刚需”。日本全民疯狂买房炒地，土地价格不断暴涨，“地王”每隔几个月就刷新一次。一寸土地一两金，银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构，都不计成本将资金投入土地市场。其实，金山银矿的底子早已亏空了。

第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的，是日本过去几十年强劲的经济增长，日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来，日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。为这一神话推波助澜的，还有这样一种信念：政府永远会支持房地产，日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎会有泡沫破裂的担忧？

然而，人们忽略了，当时的日本城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盘时，下跌就越严重。

1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发，泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。1989年，日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚。从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。

日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。人们依稀记得，就在半个月前的1989年12月31日，日经指数还达到了辉煌的高点38915点，市场普遍相信“明年股价可以达到5万日元”。令人绝望的是，以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。

与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。

1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。

几种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。

紧接着，作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中１/３与房地产有关。

1991年7月，富士银行的虚假储蓄证明事件被曝光。紧接着，东海银行，协和琦玉银行也被揭露出来存在同样的问题。大量银行丑闻不断曝光，使日本银行业产生了严重的信用危机。数年后，几家大银行相继倒闭。

“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露……接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响，日本房地产市场再也未能重回辉煌。

据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫发生前1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低点。13.1%，高于1988年的9.4%，是至今为止的最高水平。

自从日本东京承办了2020年的奥运会以后，日本房地产升值预期浓厚，在环境优势与距离优势的吸引力下，中国人以及在日华人在日本购房的欲望不断增加。日本的房地产，特别是东京房地产纷纷受到海外投资者关注，土地价格随之上涨。毫不夸张的说，日本房产在2016年已是红利不断，这让不少看好日本房地产的投资者赚到了海外投资的第一桶金。

近些年，日本的土地价格快速上涨。根据日本网站统计数据，2017年，东京都的房地产市场较上一年增长了8.94%。日本政府提出了“到2020年达到4000万人”的目标之后，就开始不断加紧开发新的旅游资源，强化安全对策，进一步完善相关环境。

据日本总务省发布的数据，2016年1月1日的日本人口约1亿2806万人，比上年减少16万人，人口减少率约为0.12%。东京人口约为134万人，却比上一年度增长12万人，增长率约为0.89%。日本人口由于出生率下降和人口老龄化而减少，东京人口却仍持续上升。东京的租赁市场，会比以往更加繁荣。日本房地产在2020年东京奥运会召开之前，必然会成为海外资产投资配置的主要对象。

1. 东京奥运会对日本房产影响

随着2020年东京奥运会的即将召开，场馆的建设以及沿线新干线交通轨道进一步完善，日本房地产，在未来几年仍是被看好的重要时期。更多投资者会选择日本房产作为海外房产置业的第一步。

东京都最主要几个居住地区价格上涨的情况十分明显，中央区比去年上升21.9%，其他地区也均有不同程度的上涨。参考往届各国的奥运会数据对比，不难发现，房地产价值在极大的程度上受益于历届奥运会的经济效应。比如，2016年，刚刚结束的里约热内卢奥运会，在世界杯和奥运会的双重影响下，在过往的15年里 ，里约的房价累计上涨了225%。

2020年东京奥运会之后，东京的各项大规模建设项目仍在持续计划进行中，曾经低迷多年的日本不动产市场正在迎来新一轮的发展，今后的房价不仅不会跌，反而会飞速上涨。

涉谷站周边的再建工程，主要建筑之一的超高层摩天大楼东馆，预计将在2018年开业，整体建设计划于2027年竣工;JR田町站与品川站之间的新站暂定将于2020年开通，新站周边的复合型设施将预计在2024年开业;品川站，计划于2027年开通线性中央新干线，作为东京的国际交流据点。

2. 东京奥运会下日本房价走势

据日本共同社近日报道，2020年东京奥运会和残奥会脚步临近，东京最高公路沿线地价(路线价)已连续5年上涨。根据东京都的计划，奥运后多家开发商将对东京都中央区晴海5丁目在建的奥运村进行改造，建成24幢总计5650户的公寓群。部分公寓计划于2022年度末前后开盘。纵观历史，奥运主办国尤其主办城市的房地产价格随奥林匹克运动会而水涨船高。

2000年悉尼奥运会：1993年悉尼申奥成功后，每年房价涨幅达到10%以上，1996年到2000年，城市房价更是翻了近一番;许多投资者，都受惠于这一时期房地产的变化，不少人“一夜之间”成为百万富豪。

2004年雅典奥运会：从1995年到2002年，城市房价涨幅达到了65%!而在雅典新建的两条地铁沿线以及几个主要的奥运设施周边地区，房价涨幅超过了110%!

2008年北京奥运会：北京房价的涨幅有目共睹，从2001年至2008年这八年间北京每平米的房价增长了280%。据北京市统计局数据显示，2016年北京住宅均价为37132元/㎡，而在2006年，这一数据仅为7375元/㎡，价格上涨24790元/㎡，涨幅达到5倍。

2016年里约热内卢奥运会：虽槽点无数，但从2008年到2013年，里约的房价也上涨了225%。

通过以上举办过奥运会的城市房价来看，“奥运效应”不容小觑，而建设奥运场馆、城市改造、道路及地铁等交通的强化、文娱建设……这些都成为房价上涨的助燃剂。

此外，依照以往奥运经验，在举办奥运会期间，会有大量的游客涌入主办国，这势必会带动当地旅游房地产的发展，直接推动了日本房产市场的升温。日本首相安倍晋三也曾在新闻发布会上表示：“希望把举办奥运会作为催化剂，以摆脱持续15年的通货紧缩和缩小意识的经济”。因此，随着2020年东京奥运会的到来，海外投资者的目光又集中聚焦到日本东京。

那么，2020年奥运会后，东京房价将会如何？个人看来，日本东京的房地产市场潜力仍然值得期待。

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