城市民宿已是红海还是依然蓝海？(1)

提到民宿，可能还有很多人第一印象是农村的民宅、农家乐，或者是景区周边的客栈，但其实体量最大的是城市民宿。很多旅游业发达城市的城市民宿数量十分庞大直追精品酒店的数量。

那么什么是城市民宿呢？其实定义十分宽泛，简单来说凡是非酒店旅馆住旅的短租房屋都可以称之为城市民宿，区别于政策绝对抵制的“黑旅馆”，城市民宿的房源以商业公寓房居多，也可以是分散在各个小区内部的商品房，它们的订单客流都是来自于线上各大OTA平台，所以相关执法部门也给其一个非常贴切的名称：“网约房”。顾名思义，房客线上看中房源下单，联系房东操作入住，看似十分简单，但也存在着各种各样的问题。

曾在著名地产公司负责运营和投资长租公寓，后离职自己经营城市民宿近三年。这三年遇到过太多的状况和形形色色的人，对民宿这件事也略微有了自己的一些看法，不管你是已经从事民宿多年的资深房东，或者是刚起步的小白，又或是正在考虑把民宿当一份副业，今天我来分享一些干货大家可以互相探讨，少跳大坑。

Q1. 具备哪些条件可以开始做城市民宿？

客观条件就一个：人流量，人流量，人流量！

其实这个不需要解释太多，作为本地人基本上知道自己的城市人流量情况。是旅游城市吗？商务出行的旅客多吗？大学学校多吗？这些都是入住民宿的目标群体。没有足够的人流量，民宿生意做不起来，而且是源源不断的人流量，而不是季节性的人流量。季节性的人流量再大都跟你没关系，因为你一个房间就30天房费可以收，这就是天花板。淡季的空房期没人能抗得住。

第二个就是自身条件。民宿数量之所以可以成倍的增加，归根到底是因为门槛极低。只要你拥有房租成本和装修成本就可以租一套自己喜欢的房源开始做民宿。至于装修设计，自身多少需要一些审美，好在民宿的可复制性又极高，只要你会某宝，就可以依样画葫芦做出一套不错的民宿。所以对于几乎没有什么门槛的民宿业，吸引了一大批想赚“睡后收入”的年轻人，面对如此的轻资产项目各大资本力量也盯上了这块蛋糕。

所以简单来讲，只要你不是在北上广深房租奇高的一线大城市，基本上手头上有2-3w的闲钱，就可以利用这笔钱试试经营一家属于自己的民宿。

Q2. 如何选择适合的房源做民宿？

所谓适合的房源就是能把民宿生意做的起来的房源。大多跃跃欲试的小白在选择房源的时候会心疼房租，因为预算就那么多，一旦房租占了大头，剩下的钱就无法满足自己对设计的“大刀阔斧”。设计固然重要，好的设计可以让房客义无反顾的选择你的房源，但是你能保证一开始就达到那个水准吗？

其实各个民宿平台对房源的流量分配有一个参考就是“地理位置”，房源的地理位置越是核心，分配到的流量即在平台的曝光就越高。

所以宁可花3000+租个市中心房源，也不要花2000租一个离开核心地段的房源，因为“核心地段”能大大保障淡季时的预订率。

其次就是做好严格的预算。如果市中心有户型不错的老房子，租金又低，但是可能在装修时上要投入不少来翻新，这时候就要做好装修成本的预算，结合未来日租单价和保守的入住率算出大概的回正周期。

如果是想试试手的小白，建议最值得先尝试的房源就是市中心成色不错的公寓房，不需要改硬装，只需要布置软装就可以出效果，这样固定投入最少。哪怕生意做不起来撒手也比较轻松。

Q3. 委托民宿代理运营公司管理自己的房源靠谱吗？

这一条是讲给自持房源的业主听的，一定要敲黑板牢记！至今我没听到一条正面的评价是关于房屋代理运营公司，不论是长租还是短租民宿！

长租代理运营公司其实单纯地就是先赚你一笔装修费，之后房子租的租不出去完全看天意，反正该赚的赚到了，有的无良的更会在房租上赚取差价，风险最大的就是拿了房租跑路了，房东最后一个才知道。

而民宿代理运营公司无非就是鼓吹做民宿比做长租更赚钱。没错，把装修交给他们，他们也更赚钱，因为民宿的装标再低也比出租房的装标高不少。之后的代理运营费用也不低，大概在房费收入的10-15%左右。付了费用能尽心尽力帮你赚钱也说得过去，关键几乎没有管家能做到尽职尽责，因为公司化运作下每个管家管理的房源太多。经常会看到一些代运营的房源有评论写着无法及时联系到房东。

这样会直接造成很多风险，因为自持房源的业主大多房源都是小区内的商品房，楼上楼下都是邻居，一旦发生问题遭到投诉不仅要面临紧张的邻里关系，还会直接导致民宿无法继续运营。然后还是转长租出去，回本遥遥无期......