我在浙江，看了10来套房
01
周末，陪朋友在江南的Z城看房。
Z城是县级市。
该市最核心的地段，不仅有个较新的商业综合体，还有个当地著名景区。但是该片区的房子，大多有20多年房龄，小区绿化率低，环境差，因此房价涨幅较小。即使小区距离天然氧吧的景区只有步行几百米的距离，也不是很卖得上价，中等装修，8000元/平的不少。
核心区往外几公里，带学区的高层住宅是目前最受欢迎的。如果再紧邻商业综合体（Z市除了老城区最核心地段的商业综合体，另外还有2个较新的商业综合体），那就是最贵的一类，小区环境好的，要卖到1.8万/平了。
这个房价逻辑，和大多面积不大的小城逻辑相似。因为这些城市都非常小，老城、新城，开个车十几分钟也就到了，而且几乎家家几部车，所以根本不用纠结这几分钟距离。
02
朋友家有小宝，所以看的是带学区的高层。我们密集地看了10来套，跑到腿断。聊聊几个有趣的新认知，也算是管中窥豹，看到富庶江南小城的一个切面。
1. 带装修的二手房
朋友不希望家里小朋友受到装修污染，想买带装修的二手房。
这边生意人多，经济好的时候，很多老板赚了钱就买买买房子。而一旦现金流紧张了，或者看着市场不错，比如之前三四月小阳春，就挂出来几套房子救急。但这样的房子，一般都是毛坯。所以这边的二手房源，毛坯房特别多。
而装修比较新的房子在售的，大致有两类。
一类是买来自住，刚装修好没多久，因为种种原因自己不住了，因此转手卖掉。另一类是炒房客，专门买来做个低价装修，卖掉赚差价。
第一类自然是朋友要选择的。而第二类，但凡知道的买家，都是想极力避免的，因为这种装修，真的不能住。
听中介说，他有个朋友就是赚这种差价生意的，去年同时装了好几套房，每套100平左右，平均一套5万，还带基础电器。而为了掩盖装修材料的味道，一般业主都会在买家看房前，给房间里堆满活性炭包，开窗且大功率电扇吹着通风。所以看房的时候靠闻是不管用的。
我们这次看房，还真遇到了一套这样的。看了后我发现，其实搞过设计的，或者亲力亲为给自家装修过的，不难分辨。
比如为了省工钱，这种装修从门到柜子，一定都是大平板不带任何线脚的；比如家具一定都是好看不实用的，清一色某宝款民宿风，而自住的通常更注重储物空间而非单纯摆样子；再比如卧室衣柜一般都是不到顶的，到顶定制对5万块100平来说，那是承担不起的……
而第一类在售房不住的理由，也是千奇百怪十分有趣了。
有一套90多平的，业主本来是打算和丈母娘三代人同住的。都装修好了，丈母娘突然说嫌小不住，于是着急卖了重新买，听中介说夫妻俩正在看150平左右的……好任性的丈母娘……
还有一套，夫妻俩在下面村子里办厂，每天都要去厂里那种。结婚婚房买在了Z城，每周末来住一下。持续一年，觉得奔波这么远实在鸡肋。于是在当地镇上买了一套，因此决定卖掉这套。
还有几套装修了一半的，听说都是生意人，资金链断了赶紧抛售的。有的只刚做完了水电，有的铺完了客厅地板没铺卧室的，有的地板都铺好了但是还没刷墙。
这几套装修一半的，性价比都很高，只是也确实尴尬。想要买全装修好图省事的客户，这房一点也不省事；想要按自己想法装的客户，这房又已经装了一半……中介也是愁秃头。
2. 租金按套计算
租金按套计算，我还真是第一次听说，大概是我见识短吧……
我们看的一个小区，70平和110平，同等装修，租金基本一样。我张大了嘴巴跟中介反复确认，两个中介都肯定地说：“都一样的，一样的。”一位中介还补了几句：“很多在这片附近上班的，都是双城工作的管理者，一个人住，要么大做什么？打扫卫生么？”
房子大了这么多坏处到不见得。不过跟朋友打听，这附近几个小区，双城工作的管理者确实不少，他们单位就有几位，家在上海或者杭州，在Z城找到了更好的工作机会，于是两地跑。这种一般是单位出资租房，而单位租，就会对住房有面积限制。这样说好像在我理解范围内了。
另外还有一点，Z城人没有合租的概念（也许小城都没有？只有租金高的大城市才合租？大家可以留言聊聊）。
我随口问了下，租大一些，不是可以把另外一、两间租给别人吗。中介小姐姐很震惊地直接飙了方言：“不认识的要住在一起吗？这怎么住？”我：“……”
因此这么看，大面积的房倘若出租，优势就更小了。
所以，如果要装修好了出租，面积小租售比会更合适。因此小面积的房，撞到上面说的便宜装修完转手就卖的概率会高一些。假如在市场好的时候没卖掉，还可以租。
上文提到的我们碰到的那套，也确实是70多平的房子。我粗粗算了下，这套房子的租售比为1：280。国际上衡量一个区域楼市运行良好的租售比在1：200-1：300。而我们北京的房子，租售比将近1：600。
3. 县城和县城差别大
4、5线城市的房子能不能买，还真不能一刀切。几线城市的划分，跟人口啊、城市规模啊、城市的政治地位啊，都密切相关。
但房价高低，后市撑不撑得住，其实还跟另外一些因素相关：经济支撑如何，地理位置如何，人口是否净流入，产业发展是否健康等。
Z城是县级市，大约连5线城市也算不上。但是我看了下Z线人均GDP，2017年是10万多元。不知道超越了多少二三四线城市。我的老家，已经被列入新一线城市的西安，2017年人均GDP才7万多。
再看产业，作为江南典型的县城，Z市下的村镇都有其传统优势制造业。且针对传统产业的转型升级之路，也已经走了很多年，增长稳定，甚至有不少全球细分领域的龙头企业。
对比我的祖籍地，陕北的村子，产业是放羊和种红枣。我爷爷的5弟，就一直生活在那里。早些年退耕还林，羊不让放了，收入少了一块。后来，新疆的大枣在全国营销成功，我们那边以甜著称的小枣没人要了，收入彻底没了……
所以，Z县的房子，1万多一平；我老家W县的房子，2000一平。
前两年还听老家的人讲，我们那里的村子，很多都渐渐有了狼。人越来越少了，狼就回来了……
03
去年到今年，我走了江南不少小城市，真的很宜居。
城市小，经济又好，人均能享受到的资源就多：
比如我在北京上海从来没吃到过的外婆家，这边不用排队吃了好几次；比如临时生病进了当地三甲医院，人少得我以为自己走错了，医生细心贴心讲解，讲到我都不想听了，病人少，估计医生耐心就会多很多……
人的素质也很高，可能没那么焦虑，自然就对陌生人少了很多敌意。比如之前的文章也提到过，我在Z城，过马路都是车让人，我不过车就那么一直等着，真是惊呆了。印象里只有在发达国家旅行时享受过这待遇。
但是，小城也有小城的问题。
毕竟就业机会还是少，很多北上广热门行业，到小城都没有就业机会，这也是“回不去的家乡”的一个重要原因了。
另外，市场小，竞争也不充分，职业化水平就低，估计很多北上广青年也会觉得难以适应。
比如，在北京买房，我就习惯了找某绿牌中介，整个流程感觉很放心。Z城就没有比较大的中介，每个小区被数家小中介盘踞。
听朋友说，整个Z城城区，就有400多家中介，而其中的300多家，还是没备案的黑中介，真真是蚂蚁市场了。即使备案了的中介，买卖房产的时候，不按流程去办证中心查房本，后面一堆纠纷也是经常出现的。
房源网上也查不到，全靠中介电话联系，中介间的关系也错综复杂，经常感觉下1秒就要飙黑话。且中介不专业是常态，碰到专业、敬业的，真的要烧高香了。
再比如，我在Z城高铁站的某茶饮买了杯现磨咖啡，30元，递到我手里，是比我见过的最小的一次性杯子还小的一杯，竟然还不怎么热。
暗搓搓算了下，应该是比星巴克贵很多了。关键是，难喝……以北京的市场竞争程度，五环内应该没有商家敢这么卖……
"
