中国民宿地图：10个影响民宿选址的因素，以及民宿分布的11个区域

我们今天就从选址这一点切入，从选址的客观条件分析入手，考虑影响客栈及民宿成败的几个关键要素，进而把这个要素综合到全国的情况，分析归纳出十一个目前及未来可能客栈与民宿的热点投资区块，并分析每个区块的优缺点，并给予中肯的建议。

民宿客栈择地的十个因素

1、气候

度假指向的客栈民宿产品，气候是一个重要条件，而且在所有条件中，也最稳定的一个要素，长时段内不会发生剧烈变化。常年温度的宜人，光照及降水的适度，不会出现长时段的极端天气，都是通行的前提。例如中国北方的大部分区域，属于季风性气候，夏天炎热，冬天寒冷，还有青藏高原地区，自然条件较为恶劣，适合营业的日期较为有限，都难以形成全国性大规模客栈集群。

2、交通通达性

作为一个需要消费者到达消费的行业，消费者到达的便利性是尤其重要的因素。距离市场的远近决定了投资客栈民宿潜在客群的规模。随着中国各种交通网络布点的完善，特别是高铁和机场建设的推进，时间距离成为和物理距离同样重要影响消费者的参考项。

3、生态环境

因为客栈民宿属于休闲旅游的范畴，消费群体大多来自于城市，一定意义上，他们是希望对日常生活的一种转换。因此所处区域的生态环境好坏是客户进行选择的重要参考项，空气、水体干净，周遭环境无破坏，无过多违和建筑，保持一种原生态是最理想的情况。

4、区域景观独特性

客栈民宿其实是游客出行的集成点，客栈的选择其实是综合了旅行度假的综合诉求。或者说，一个区域民宿客栈的客户来源，很大一块是对于旅行度假住宿群体的配套。因此，所处区域景观的独特性就显得尤为重要，景观的独特性意味着带来的客群流量。如果所处区域有一个5A的景区，或者有一个世遗景点，那对应的流量就比普通的区域会有竞争优势。

5、区域基础配套条件

客栈民宿体量较小，在布局上具备灵活性，可以在其他建筑功能区能伴生，也可以作为独立的个体进行运营，但无论是混居还是独立运营，作为经营主体所需要的水、电、排污、消防等诉求都需要考虑，所在地如果基础配套不全面，就会导致整体的建设运营成本偏高。特别是在一些风景区内，排污管网设施，水电通路，都要做系统的考虑。

6、获取物业及建设成本

除非是自有物业，只要是租赁或购买的物业，都会成为做这个行业的一个重要支出，作为一个投资的项目，是最大的一项固定成本支出，因此是需要做提前的考察。

7、运营及管理成本

建成后，是否易于运营，适合的工作人员是否容易获得，当地人工成本的高低，物价的高低，日常变动成本的考量也是非常重要的条件。

8、区域政策风险

这是这个行业最不可控一个因素，因为新，所以很多政策法规不甚明朗，不同区域的地方政府对该行业所抱持的态度也不一样。运营所需证件办理的难易程度，遇到一些政策性的利好或利空，甚至都有可能对投资项目造成颠覆性的影响。

9、区域客流稳定性(季节性)

客栈民宿这种的住宿形态，规模小，运营灵活，但同样存在规模不经济的状况。特别是对于一些高端客栈民宿，配套人员较多，季节性的客流变动会对收益造成较大的干扰。一个区域是否能形成客栈民宿的集群，稳定的客流是一个重要的前提。

10、区域文化氛围，民情

客栈民宿除了投资属性， 其本身还带有文化属性，因为其驱动力来源于大家对于这种生活状态的向往，并希望以运营的客栈民宿的形式去实现。对于消费这种住宿形态的群体，也是冲着这种生活方式前来。因此区域文化氛围是非常重要的要素，也是一个地方能不能吸引很多有这种共同志趣的人前来投资客栈民宿并形成集群的要素。而所在地的民情，是否让人生活其中愉悦，旅行过程中不产生额外的负担，是一种无形的力量，无论对于客栈民宿投资者，还是消费者，都是一个重要的选项。

民宿客栈分布的11个区域

【1】滇西北客栈群

大理 (景点：双廊在内的洱海周边区域、大理古城及周边、沙溪、诺邓、巍山古城)

丽江 (景点：大研古城、束河、拉市海、玉龙雪山下白沙镇、泸沽湖区域)

香格里拉 (景点：独克宗古城、松赞林寺周边、纳帕海周边、德钦梅里雪山周边飞来寺)

怒江州：六库、丙中洛

保山市：腾冲和顺古镇

此外，澜沧江谷地(如茨中)、怒江谷地(如丙中洛)、金沙江(如虎跳峡)也会点状出现以目的地为中心的民宿客栈。

【2】川藏线客栈带

具体点位:

四川甘孜州：塔公、康定、新都桥、理塘、稻城、亚丁、丹巴

四川阿坝州：九寨沟、松潘、桃坪羌寨、米亚罗

西藏昌都：昌都、八宿

西藏林芝：八一、波密、朗县、工布江达、然乌

拉萨：拉萨

日喀则：江孜、日喀则

【3】湘黔桂客栈群

贵州：镇远古城，西江千户苗寨，肇兴侗寨

湖南：凤凰古城

广西：三江县、龙胜梯田区域、桂林、阳朔漓江一线

【4】海南岛客栈群

著名点位：三亚、东方、陵水

【5】浙南闽北客栈群

浙南：泰顺、江山市(仙霞岭)丽水、松阳

福建：泰宁(古城)、大金湖周边丹霞地貌带、武夷山(下梅村、保护区毗连区村落)，屏南(白水洋周边及古村落)、周宁(古村落)、福安

【6】徽文化圈客栈群

安徽：黄山市域范围内的徽派村落，例如黟县的西递、宏村、关麓、南屏及周边的村落;黄山景区周边，齐云山景区周边。

江西：上饶三清山景区周边，婺源的徽派村落。

【7】客家文化圈客栈群

福建：长汀(汀州古城)、连城(冠豸山，培田古村落)、永定(高头乡土楼区)，南靖土楼区(非客家民系土楼)

江西：龙南县围屋区，会昌县的古村落、石城县的围屋区

广东：梅县，大埔县的客家村落

【8】京津毗连区客栈群

北京：昌平区、怀柔区、密云县、延庆县、房山区、门头沟区、平谷区

天津：城区以及蓟州区

河北：承德、张家口、北戴河

【9】珠三角毗连区客栈群

清远、肇庆、河源、云浮、韶关

【10】长三角毗连区客栈群

苏南：苏州、无锡、宜兴

浙江：杭州(西湖周边及后山)、德清(莫干山)、乌镇、西塘等江南水乡、安吉、桐庐、淳安

【11】浙闽粤海岸客栈带

浙江：苍南、洞头县、南麂列岛、玉环县、象山县、宁波、舟山岛

福建：厦门(鼓浪屿、曾厝垵)、漳浦、泉州、平潭岛、连江黄岐半岛、霞浦东冲半岛、嵛山岛、浮鹰岛;福鼎台山列岛

广东：南澳岛