华侨城：时代风口下意欲何为？

文 | 春天

要说当今中国最热的区域，一定非粤港澳大湾区莫属。

刚结束的半年报“发布季”，重仓大湾区成了不少头部房企大书特书的“业绩”。素有“文旅状元”之称、起家于深圳的华侨城，自然也没错过新的区域红利。

据悉，9月13日，华侨城新一代文旅融合标杆项目、粤港澳大湾区最大的都市文化旅游综合体——佛山顺德欢乐海岸PLUS，将在“世界美食之都”顺德盛大试营业。从此，在大湾区的核心城市顺德，美食之外，有了城市文化旅游新地标。

（佛山顺德欢乐海岸PLUS）

此外，其官网显示，在粤港澳大湾区，华侨城开拓文旅综合项目共计26个，未来预计投资总额超过1000亿元。

除了积极布局大本营——粤港澳大湾区外，近年来华侨城也在全国主要地区频频落子文旅项目，尤其是被华侨城选定为第二总部的云南：

2018年7月，华侨城各个子集团会聚云南，签约项目60个，签约金额超过1000亿元；2019年7月，华侨城在云南又签约项目37个，签约金额490亿元。

那么，在房地产进入新常态的大背景下，该如何看待华侨城的大举扩张呢？

时代风口下的扩张

近年来，华侨城的扩张看似迅猛，但并不盲目。事实上，这是新的时代风口下，其必须要完成的一张新答卷。

1985年，华侨城诞生于深圳湾畔的一片滩涂，并以此为起点，先后培育了锦绣中华民俗村、世界之窗、欢乐谷连锁主题公园、东部华侨城、欢乐海岸等等一批知名文化旅游品牌。

目前华侨城集团已在全国近 60 座重点城市广泛布局，运营和管理百余家文旅项目，已累计为超过5亿人次的国内外游客提供优质的旅游产品和旅游服务，连续6年位居全球主题公园集团四强、亚洲第一，是中国名副其实的“文旅状元”。

另一方面，在人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的新时代矛盾下，中国经济正在经历着新旧动能转换，体验式、沉浸式的消费型经济开始崛起。而升级消费之一的文化旅游，便是风口之一。

据测算，未来5-10年，我国文旅产业将达到15万亿规模，可见文旅产业是一个不输房地产的超级风口。随着文旅逐步成为城市和区域经济发展新引擎，国内正迎来文旅产业的发展黄金机遇期。

瞅准这一机遇的恒大、融创、万科等房企巨头，也开始纷纷涉足文旅产业。作为中国“文旅状元”华侨城更应当仁不让。尤其是当下文旅市场格局混沌一片，恰是提前卡位，以待决胜千里的好时机。

这就是华侨城在云南、四川、广东等传统旅游大省，及在南京、武汉、济南、成都、郑州等人口密集的城市持续发力、积极布局文旅项目的时代背景。

当然，除了商业发展战略方面的考量外，华侨城还担负着一个央企的责任担当。

这一点在其新的战略定位（中国文化产业领跑者、中国新型城镇化引领者、中国全域旅游示范者）和创新发展模式（“文化+旅游+城镇化”“旅游+互联网+金融”）及具体实践中处处可见。

在云南、海南、西藏等地区探索实施新型城镇化及全域旅游，把践行“乡村振兴”战略与特色小镇、美丽乡村等项目结合起来，挖掘小镇和乡村的特色和传统文化。如被华侨城用文化旅游景区表现手法改造后的少数民族特色村落——中廖村，先后被授予“全国文明村镇”、“中国少数民族特色村寨”等荣誉称号。当地村民也获得了脱贫致富、在地就业拓宽新路径。

从侧面，这也解释了为什么华侨城会把“第二总部”放在云南，并在当地获得大量项目。

基于行业地位、央企身份及新型城镇化及全域旅游的探索，全面实施旅游强省目标战略和旅游融合发展战略，并把文化旅游作为“十三五”发展的支柱产业的云南省委省政府对华侨城情有独钟、预期较高，使得双方具备良好的沟通和合作基础。

比如，7月在云南签约的这批项目，包括16个文旅项目、9个城镇化项目、6个产业项目和6个美丽乡村项目，类型均符合其现有发展模式的定位。

换句话说，正是巨大的发展空间、提前卡位的商业战略、央企职责等因素共同推动了华侨城在全国文旅布局上的快速扩张。

寻求内部平衡

在全国布局扩张期间，华侨城又出售了些项目股权和资产包。这种看似矛盾的操作也引起了舆论的广泛关注。

对此，华侨城集团表示，资产处置动作是为了加快项目落地实施，推动主营业务持续健康快速发展。股权转让事项是公司围绕加快周转的具体举措，是公司正常经营行为。

并进一步指出，公司在不断创新地产业务发展模式，采用与业内优秀企业建立战略合作联盟的方式，是通过合作开发、股权转让、在建工程转让等多种方式实现项目快速周转。如在成都即将启动的莫奈的湖项目，就是与碧桂园合作开发，且由碧桂园操盘。

这种操作背后的商业逻辑，恰是企业内部对资金安全、市场风险平衡对冲的结果。

文旅项目的一大特点就是开发周期长、资金占用大、总盘体量大，很容易受到行业周期、调控的影响，这就要求企业在开发中采取“有取有舍”的明智策略，通过转让部分项目降低成本，同时加大资金回笼，面对市场波动和扩张，能让自己自始至终处在安全边际内。

这一逻辑在其旗下华侨城A最新发布的2019年半年报中，体现得十分明显。

在“现金为王”、“回款才是硬道理”原则下，华侨城通过多管齐下抢抓市场，项目推盘、销售、回款同比去年均有大幅增长。对去化难度大的产品，果断决策，积极通过资产证券化、股权转让、资产处置等方式，快速盘活。

资金安全边际得到有效提升。如半年报显示，华侨城A的货币资金为351.29亿，较年初大增29.02%；经营性净现金流因销售回款增加，提升7.43%；投资活动净现金流因股权投资减少，则提升23.22%。

此外，作为央企，华侨城还有一个其他文旅开发商所没有的优势，即极低的融资成本。上半年，华侨城发行的公司债票面利率仅3.88%，仅有行业平均利率的2/3。往年发行公司债利率也都保持一个相对较低的水平。

（2019年华侨城A半年报截图）

值得一提的是，华侨城所发公司债均为中长期债券，今明两年没有偿还压力。

未完的答卷

文旅行业承载了国人的诗和远方，其市场空间之广阔，已无需赘述。既然鹿奔在野，必然天下共逐之。

在这次场激烈的竞争中，资本和资源决定着企业能否玩得起，而运营则决定着企业能否玩得转。

前者，华侨城有央企的特殊身份；后者，更是华侨城作为“文旅状元”最拿手的优势。

但同时也应看到，一方面国人对于文旅体验的要求越来越高，另一方面竞争对手不断崛起，所以华侨城在新时代不但要步稳，还得蹄疾。

新时代下，面对供给、需求两侧的挑战，华侨城如何保持其竞争力和新鲜感？

显然公众在华侨城对于项目的长周期经营面前，还需要假以时日，拭目以待。